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Cláusulas especiais de compra e venda – Pactos adjetos

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Marcelo de Lemos Perret

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On 14 de junho de 2013
Last modified:4 de junho de 2015

Summary:

As principais cláusulas especiais relacionadas a compra e venda, nesse post vamos enumerar e explicar cada uma delas.

Sua natureza jurídica é de condição, variabilidade da relação contratual.
São cláusulas adicionadas ao contrato que não modificam o objeto ou contrato principal, porém permitindo as partes de maiores poderes ou privilégios, podem ser:

– retrovenda;

– compra e venda sujeita a contento;

– compra e venda sujeita a prova;

– preempção convencional;

– reserva de domínio;

– compra e venda sobre documento.

Veja que há discussões se esse rol é taxativo ou exemplificativo, Maria Helena Diniz enxerga o contrato como altamente protestativo, com isso somente a lei pode estabelecer suas cláusulas.

Já para Venosa, esse rol é meramente exemplificativo.

 

Retrovenda

Artigos 505 e 508 do C.C.

Essa cláusula permite ao vendedor reaver o imóvel dentro de um prazo decadencial de 3 anos, é um direito pessoal e não real, o imóvel pode ser recomprado novamente pelo vendedor e paga todas as indenizações de benfeitorias voluptuárias, as benfeitorias úteis e necessárias não são indenizáveis, veja que o raciocínio é o inverso, pois nesse caso, as benfeitorias uteis e necessárias são indispensáveis ao bem, e por isso, consideradas de uso normal, ao contrário das voluptuárias que nesse caso é um investimento no bem, sendo por isso um custo extra, que valoriza o bem, portanto sendo indenizável.

Se o comprador se recusar a vender o imóvel, cabe uma ação chamada ação de resgate ou de retrato, é requisito para entrar com essa ação o depósito integral do valor e as indenizações.

O possuidor de boa fé, tem o direito de levar suas benfeitorias somente se o vendedor não quiser indenizá-las.

 

Venda a contento e venda sujeita a prova

Artigos 509 a 512 C.C.

Nessa modalidade, o comprador precisa experimentar e aprovar o bem antes de comprar, um exemplo disso é a degustação de um vinho, esse sendo aprovado, aperfeiçoa-se o contrato.

A contento, é aquele que exige a plena satisfação do comprador para se finalizar o contrato.

Esta cláusula funciona com uma condição suspensiva, até a aprovação pelo comprador, o contrato se mantém em suspenso, mesmo que a coisa tenha sido entregue (art. 509 do CC.).

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

A prova, requer a aprovação de suas qualidades, a pessoa compra se gostar, se a coisa tiver determinadas qualidades exigidas pelo cliente.

 

Preempção ou preferência

Conhecida também como prelação, prevista nos artigos 513 e 520 do C.C..

Nessa clausula, as partes estabelecem uma relação de preferência na venda do bem, onde se uma parte for vender uma determinada coisa, uma pessoa deverá ser consultada primeiramente e terá preferência na compra desse bem, somente se essa pessoa não quiser comprar é que ela poderá ser ofertada a outra pessoa.

Essa preempção é a estipulada pelas partes, difere da preempção legal que é a preferência do inquilino para a compra de um imóvel.

Diferenciando da retrovenda, a cláusula da preempção será utilizada somente quando o possuidor for vender o bem, ao contrário da retrovenda, o ex possuidor (vendedor) poderá dentro de 3 anos, exigir a venda novamente para si.

Esse direito é personalíssimo, a morte da pessoa extingue a obrigação.

 

Cláusula com reserva de domínio

Artigos 521 e 528 do C.C.

Essa cláusula é muito conhecida, muito utilizada na venda de veículos financiados por instituições bancárias, onde o veículo fica alienado, ou seja, com reserva de domínio.

Somente a posse do bem é transferida, o domínio fica ainda com o alienante.

A responsabilidade do bem é exclusiva do possuidor, e a coisa não será garantida no momento da quitação, sendo a responsabilidade dele verificada apenas no ato da entrega, se a coisa perecer, não perecerá para o dono, mais sim para o possuidor, a divida ainda existirá e deverá ser cumprida.

O detentor do domínio, somente poderá reaver o bem se esse não estiver sendo pago e somente depois de constituir o comprador em mora, ou seja, mediante protesto de título e interpelação judicial, optando por executar o comprador para reaver o valor ou optar por busca e apreensão do bem.

Cláusula de venda sobre documentos

Nessa cláusula a tradição é fictícia, ou seja, é entregue documentos que representam a coisa, correspondem à propriedade do bem.

Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Veja que o que impede do vendedor vender novamente para outra pessoa é a publicidade dos documentos, não existe justa causa para emissão de segunda via.

As principais cláusulas especiais relacionadas a compra e venda, nesse post vamos enumerar e explicar cada uma delas.
Marcelo Perret Marcelo Perret (64 Posts)

Advogado especializado em Direito Tributário e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito (EPD).

Lopes PerretLopes Perret

  1. MILTON FIDELIX
    MILTON FIDELIX
    9, setembro, 2013 em 12:50 | #1

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