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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Cláusulas Especiais

A venda de bens para o cônjuge, somente poderá ser feita com os bens excluídos da comunhão, artigo 499. C.C.

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Nem mesmo a parte que cabe ao cônjuge poderá ser vendida.

Não pode haver venda de pai para filho (antecipação de legítima).

Curatela X Tutela:

Curatela: Se a pessoa maior tem discernimento reduzido que incapacitam para atos da vida civil.

Tutela: Caso  a pessoa seja parcialmente incapaz (maior ou igual a 16 e menor de 18), uma pessoa é nomeada para administrar seus bens.

Testamenteiro:

É a pessoa encarregada de partilhar a herança, essa pessoa não pode herdar nem comprar nada em seu nome.

Administrador:

Entende-se a pessoa contratada para administrar os bens de alguém, da mesma forma essa pessoa não pode comprar nem vender nada em seu nome sem a expressa autorização do dono.

Bens litigiosos:

Os bens do espólio ou que se põe a venda, quando marcados com o gravame de litigiosos, não podem ser comercializados ou transferidos enquanto não cessar a situação litigiosa.

Na prática, todos sabem que um bem levado a hasta pública, será arrematado por um valor ínfimo em relação ao seu real preço, dessa forma, todos procuram quitar as dívidas para impedir que haja a perda de patrimônio.

Caso haja um ato ocorrido por um desses três entes descrito acima (Testamenteiro, Administrador e Venda de Bens litigiosos), esse ato será NULO.

Preempção legal:

É necessário salientar, que preempção difere de perempção, uma se refere ao direito de preferência e outra ao abandono da causa por três vezes gerando a extinção do processo.

Quanto a preempção, é o instituto usado para dar preferência a outra pessoa na compra de um bem quando o dono quiser vender.

Casos em que são usados:

– Condomínio;

– Locatário;

– Superficiário (aquele que adquiriu o direito de superfície);

– Proprietário;

– Município;

– Herdeiros.

OBS.:

Condomínio = várias pessoas que detém o mesmo domínio de um bem.

Condomínio edilício = é o condomínio comumente conhecido, condomínio de apartamentos.

Alea nos contratos de compra e venda:

a)      “Emptio spei” (compra de esperança) e “Emptio rei speratae” (compra do que esperamos):

É a compra em que o comprador assume o risco de coisa futura e incerta, um contrato aleatório, mesmo que a coisa seja inferior a quantidade esperada ou frustrada, o valor é devido ao vendedor, pois o comprador está ciente e assumiu o risco.

 

b)      Coisa exposta a risco:

Se o bem adquirido foi exposto a risco, ou seja, o comprador deixou de cuidar do bem, existe a culpa “in vigilando”, nesse caso, o comprador não teve o zelo adequado para o bem, o valor continua devido ao vendedor.

Da mesma forma, se uma coisa é exposta a risco e o comprador tem ciência e aceita o risco, o valor devido, mesmo que o bem pereça, será devido ao vendedor.

Reparação do dano:

– “Culpa in vigilando”: A coisa perece para quem teve o dever de vigiar.

– Perecimento da coisa de compra e venda:

Se for antes da entrega da coisa, ela perece para o vendedor.

Se for depois da entrega da coisa, perece para o comprador, contudo atente para o caso concreto, pois pode ser classificado como vício redibitório.

O preço:

O preço é um elemento econômico, possui as seguintes características:

– Pecuniariedade;

– Seriedade;

– Certeza.

Efeitos da compra e venda:

– Comprador: Paga o preço;

– Vendedor: cumpre a tradição;

– Direito de retenção: Caso o comprador não cumpra a quitação total do bem, pode o vendedor reter o bem até sua quitação;

– “Res perit domino” (a coisa perece para o dono):

– Vendedor responde pelos débitos;

– Comprador responde pelas despesas da escritura, taxas, etc;

– A entrega ( tradição) da coisa no local onde foi vendida;

– A exceção do contrato não cumprido (Exceptio non adimpleti contractus): Nenhuma das partes pode exigir da outra o adimplemento do contrato sem que tenha feito o adimplemento da sua.

– Garantias: O bem deve ser entregue conforme o contrato de compra e venda, qualquer defeito que venha a apresentar depois da tradição, o vendedor deverá arcar com esse custo.

Esse prazo de garantia é de 5 anos para bens imóveis e 2 anos para bens móveis, 90 dias para produtos duráveis e 30 dias para produtos não duráveis (perecíveis).

Marcelo Perret Marcelo Perret (64 Posts)

Advogado especializado em Direito Tributário e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito (EPD).

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