Cláusulas especiais do contrato de compra e venda
Cláusulas Especiais
A venda de bens para o cônjuge, somente poderá ser feita com os bens excluídos da comunhão, artigo 499. C.C.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Nem mesmo a parte que cabe ao cônjuge poderá ser vendida.
Não pode haver venda de pai para filho (antecipação de legítima).
Curatela X Tutela:
Curatela: Se a pessoa maior tem discernimento reduzido que incapacitam para atos da vida civil.
Tutela: Caso a pessoa seja parcialmente incapaz (maior ou igual a 16 e menor de 18), uma pessoa é nomeada para administrar seus bens.
Testamenteiro:
É a pessoa encarregada de partilhar a herança, essa pessoa não pode herdar nem comprar nada em seu nome.
Administrador:
Entende-se a pessoa contratada para administrar os bens de alguém, da mesma forma essa pessoa não pode comprar nem vender nada em seu nome sem a expressa autorização do dono.
Bens litigiosos:
Os bens do espólio ou que se põe a venda, quando marcados com o gravame de litigiosos, não podem ser comercializados ou transferidos enquanto não cessar a situação litigiosa.
Na prática, todos sabem que um bem levado a hasta pública, será arrematado por um valor ínfimo em relação ao seu real preço, dessa forma, todos procuram quitar as dívidas para impedir que haja a perda de patrimônio.
Caso haja um ato ocorrido por um desses três entes descrito acima (Testamenteiro, Administrador e Venda de Bens litigiosos), esse ato será NULO.
Preempção legal:
É necessário salientar, que preempção difere de perempção, uma se refere ao direito de preferência e outra ao abandono da causa por três vezes gerando a extinção do processo.
Quanto a preempção, é o instituto usado para dar preferência a outra pessoa na compra de um bem quando o dono quiser vender.
Casos em que são usados:
– Condomínio;
– Locatário;
– Superficiário (aquele que adquiriu o direito de superfície);
– Proprietário;
– Município;
– Herdeiros.
OBS.:
Condomínio = várias pessoas que detém o mesmo domínio de um bem.
Condomínio edilício = é o condomínio comumente conhecido, condomínio de apartamentos.
Alea nos contratos de compra e venda:
a) “Emptio spei” (compra de esperança) e “Emptio rei speratae” (compra do que esperamos):
É a compra em que o comprador assume o risco de coisa futura e incerta, um contrato aleatório, mesmo que a coisa seja inferior a quantidade esperada ou frustrada, o valor é devido ao vendedor, pois o comprador está ciente e assumiu o risco.
b) Coisa exposta a risco:
Se o bem adquirido foi exposto a risco, ou seja, o comprador deixou de cuidar do bem, existe a culpa “in vigilando”, nesse caso, o comprador não teve o zelo adequado para o bem, o valor continua devido ao vendedor.
Da mesma forma, se uma coisa é exposta a risco e o comprador tem ciência e aceita o risco, o valor devido, mesmo que o bem pereça, será devido ao vendedor.
Reparação do dano:
– “Culpa in vigilando”: A coisa perece para quem teve o dever de vigiar.
– Perecimento da coisa de compra e venda:
Se for antes da entrega da coisa, ela perece para o vendedor.
Se for depois da entrega da coisa, perece para o comprador, contudo atente para o caso concreto, pois pode ser classificado como vício redibitório.
O preço:
O preço é um elemento econômico, possui as seguintes características:
– Pecuniariedade;
– Seriedade;
– Certeza.
Efeitos da compra e venda:
– Comprador: Paga o preço;
– Vendedor: cumpre a tradição;
– Direito de retenção: Caso o comprador não cumpra a quitação total do bem, pode o vendedor reter o bem até sua quitação;
– “Res perit domino” (a coisa perece para o dono):
– Vendedor responde pelos débitos;
– Comprador responde pelas despesas da escritura, taxas, etc;
– A entrega ( tradição) da coisa no local onde foi vendida;
– A exceção do contrato não cumprido (Exceptio non adimpleti contractus): Nenhuma das partes pode exigir da outra o adimplemento do contrato sem que tenha feito o adimplemento da sua.
– Garantias: O bem deve ser entregue conforme o contrato de compra e venda, qualquer defeito que venha a apresentar depois da tradição, o vendedor deverá arcar com esse custo.
Esse prazo de garantia é de 5 anos para bens imóveis e 2 anos para bens móveis, 90 dias para produtos duráveis e 30 dias para produtos não duráveis (perecíveis).